【南京日报报道】 （实习生 肖晓曦 记者 王健 刘艳青） 新闻提示：本报近日关于小区物管矛盾频发的连续报道，引起读者广泛关注。众市民昨来电认为，物管矛盾频发，关键在收费，难点也在收费。无论是“康怡花园门前垃圾成堆”，还是“尚书公寓电梯停运”，无出其外。昨天，记者再度出击，就相关问题采访了物管专业人士。
业主与物管的矛盾“剪不断理还乱”。为找寻“收费难”破解之法，记者昨天专程走访了东南大学物业管理研究所所长黄安永教授。
“收费难”四大成因
黄教授说，物业管理是个新兴行业，在我市起步较晚。行政型、福利型的房屋管理模式，在许多业主心中“根深蒂固”，一时适应不了由物业公司提供的有偿服务。“花最少的钱，享受最好的服务”，是业主的心愿。而物业管理公司盈利，才是构成服务关系的基础条件。不同的出发点，构成了二者“天敌”般的矛盾。归结起来主要有如下4点：
首先，开发商前期开发不足，造成很多遗留问题，使得“老子”的账，“儿子”来还。比如卫生间漏水、墙体裂缝等。其次，物业公司自身的服务质量和服务意识有问题。由于物业公司发展较快、门槛较低，招募的部分人员素质不太高。第三，部分业主公德意识不高，挤占公共面积、破坏公共绿地和小区卫生。目前，越来越多的业主开始维权，这是社会进步的表现，但不可否认的是，有些业主实在有“过度维权”之嫌，甚至造成了很多小区物业公司不敢进驻。第四，物业管理法制化至今不健全。目前实施的“物业条例”尚难称得上是一部健全的法规，难以适应物管行业快速发展的需要。随着我国宪法中私有财产得到承认和保护，《住宅法》、《物管法》等与物业管理相关的法律也应早日出台，从而为物业管理纠纷提供更为可行的法律依据。
“收费难”如何破解
黄安永教授认为，解决物管收费难可从以下三方面入手。
第一、解决物业管理费负担过重的问题，物业管理费应与市民的收入水平相适应。外地有一家物管公司做出了“零物业管理费”的承诺，这个承诺不是说物业管理不需要费用，而是用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用，这种做法值得本地借鉴。
第二、增加物业管理收费的透明度，成立一个权威的仲裁机构。目前，大部分物业问题都反映到消费者协会或投诉部门，但这些组织并不具备判断和鉴定的权威性，而若通过法律诉讼的方式，以现在3到6个月的诉讼受理过程，大部分人都无法耗得起这么长时间。为此，黄教授建议，成立一个权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。
其实，很多物业纠纷的缘由并不复杂，有些甚至是因双方的猜忌和不信任而产生的，只要物管和业主能够坐下来，开诚布公地进行沟通和交流，就可以圆满解决，而这一点却往往被许多业主和物管忽视。
黄教授提醒购房者，优秀的物业管理既可以满足优质的生活环境，也可以使房屋保值、增值，延长它的经济寿命。而要真正做到杜绝物管纠纷，最好的办法就是，在买房前就要关注它的物业管理状况，比如将来的物管公司有无资质、今后会提供哪些服务以及收费标准等。同时还要和开发商签订有关物业管理的约定，把上述物业管理问题都落实在协议中，这样才能真正保护自己的利益。
收费率91％是这样“炼”成的 2001年初，金基物业入驻金基公寓和金基唐城。运作4年来，金基公寓的物管费收费率为91％，金基唐城的收费率更是高达98％，远远高出南京市的平均水平。这其中的秘密是什么呢？ 金基物业公司经理、经济师方昌锡说，秘密谈不上，有的只是两条经验：舍得投入和用心服务。据金基物业公司办公室主任张津介绍，金基公寓是房改房，本来不实行物业管理，有人在楼下种菜，有人在家里养鸡，根本没有人愿意交物管费。为彻底改变小区环境，公司出钱将小区空地改成花园，把楼房外立面进行重新粉刷，并在漆黑的楼道里安上了延时灯，小区面貌焕然一新。环境美了，小偷少了，居民逐渐尝到物业管理的甜头，第二年收费率就一下子提高到70％，今年更是达到91％，在老小区里十分罕见。 金基唐城是商品房项目，业主购房时已经预交了半年的物管费。入驻半年后如何让他们继续“掏腰包”？张津说：“我们服务好了，业主自然会交钱，提高服务品质是我们唯一的选择。”为此，他们在今年10月份，以2500元／月的租金在万科租下了一套住房，安排物业公司的中层和一线骨干轮流居住，亲身体验优秀的物管服务，并运用到自己的工作中去。张津认为，物管也需要投资，把有限的资本投入到为业主服务中去，回报是必然的，也是长期的。
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